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2026-02-28 10:16:47 泉源：东方网（Eastday） 作者：许光汉

2025年12月11日上午，，， ，， ，由中国房地产指数系统、北京中指信息手艺研究院主理，，， ，， ，北京中指信息手艺研究院承办的"中国房地产指数系统三十年回首与市场展望专家座谈会"在北京举行。。。。。 。唬�；；； ＞刍嵊芍泄康夭甘低嘲旃抑魅巍⒅兄秆芯吭撼Ｎ窀痹撼せ畦づ恐鞒�。。。。。 。中国房地产指数系统秘书长、中指研究院院长莫天全先生回首了中房指数系统三十年生长历程。。。。。 。指数研究部总司理曹晶晶女士做中房指数系统三十年研究效果汇报。。。。。 。随后，，， ，， ，受邀的列位专家学者就中国房地产市场三十年总结与展望睁开探讨。。。。。 。中国房地产指数系统（CREIS）是中国建设最早、笼罩规模最广的房地产指数系统，，， ，， ，划分于1995年、2005年和2015年三次通过国家最高级别专家学者的学术判断。。。。。 。唬�；；； ；厥兹晟だ�，，， ，， ，中房指数系统一直富厚，，， ，， ，一连施展市场“晴雨表”和投资“风向标”作用，，， ，， ，重新居价钱指数延伸至二手房、租赁、物业、土地等多领域，，， ，， ，形成了完善的指数与报告系统，，， ，， ，具备较强的社会影响力。。。。。 。从中房指数系统监测来看，，， ，， ，焦点都会房价恒久大幅跑赢通胀，，， ，， ，房产成为中国家庭财产的焦点组成部分。。。。。 。展望未来，，， ，， ，中国房地产指数系统将一连完善和拓展，，， ，， ，致力于构建更科学、开放、兼具国际视野的指数研究系统，，， ，， ，以精准数据支持市场剖析，，， ，， ，以AI手艺赋能行业升级，，， ，， ，效劳房地产高质量生长。。。。。 。自1995年建设以来，，， ，， ，中房指数系统的生长获得了列位专家的鼎力大举支持和悉心指导。。。。。 。列位专家都是已往三十年中国房地产行业的亲历者，，， ，， ，也是中房指数系统生长的见证者。。。。。 。今天，，， ，， ，加入过中房指数系统历次判断评审的专家共聚一堂，，， ，， ，一方面一起回首指数和行业三十年生长变迁，，， ，， ，更主要的是，，， ，， ，共话未来行业生长趋势和指数生长偏向，，， ，， ，为中国房地产高质量生长孝顺实力。。。。。 。未来，，， ，， ，中房指数系统和中指研究院将继续坚守初心，，， ，， ，以大数据和立异科技赋能中国地产行业。。。。。 。唬�；；； ；厥字泄康夭谐∪晟だ�，，， ，， ，第一个十年（1995-2004）是中国房地产市场化机制形成的要害阶段，，， ，， ，市场供求规模高速增添，，， ，， ，为对冲亚洲金融危唬�；；； ；⑹迪志梦裙淘鎏硖峁┝艘χС�。。。。。 。第二个十年（2005-2014）是中国房地产市场生长的“黄金十年”，，， ，， ，新建商品房销售额增添约六倍，，， ，， ，百城新建住宅均价过万。。。。。 。第三个十年中，，， ，， ，2015-2019年大规模棚改钱币化发动销售规模多年维持高位，，， ，， ，各线都会房价轮动上涨，，， ，， ，三四线都会量价获显着生长。。。。。 。2020-2025年时代市场规模冲高回落，，， ，， ，至今百城二手住宅价钱已回调约四年。。。。。 。未来五年，，， ，， ，天下新建商品住宅年均销售规模预计在7-8亿平方米左右，，， ，， ，“十五五”中后期有望筑底回稳。。。。。 。恒久看，，， ，， ，经济增添发动下，，， ，， ，天下指数有望温顺修复，，， ，， ，都会分解显著加剧。。。。。 。一、中国房地产指数系统三十年运行体现回首已往30年房地产市场生长历程，，， ，， ，中国房地产指数系统数据显示，，， ，， ，中国主要都会新建住宅及二手住宅价钱均实现显著上涨，，， ，， ，但差别都会涨幅分解显着。。。。。 。从房价影响因向来看，，， ，， ，地价作为房价的主要本钱组成，，， ，， ，在土地招拍挂制度下，，， ，， ，尤其是市场求过于供阶段，，， ，， ，价高者得的“竞价”机制推升了土地价钱，，， ，， ，进而形成本钱端对房价的传导支持。。。。。 。另一方面，，， ，， ，需求端的驱动因素同样要害，，， ，， ，已往20余年，，， ，， ，中国经济快速增添、钱币供应充裕以及生齿与城镇化盈利释放，，， ，， ，配合组成了房地产市场快速生长的焦点动力。。。。。 。二、从中国房地产指数系统看三十年行业转变第一个十年（1995-2004）：1995年至2004年“831大限”是中国房地产市场化机制形成的要害阶段。。。。。 。以1998年住房制度刷新为标记，，， ，， ，中国实现了从福利分房系统向市场化商品房系统的基础转变。。。。。 。更主要的是，，， ，， ，房改推动房地产投资与销售快速增添，，， ，， ，为亚洲金融危唬�；；； ；蟮木梦裙烫峁┝艘χС�。。。。。 。中国房地产指数系统自1995年起最先宣布主要都会房价数据，，， ，， ，为客观展现中国房地产市场趋势提供了早期的量化依据。。。。。 。中房指数系统数据显示，，， ，， ，2001年后北京、上海等都会房价进入快速上涨通道，，， ，， ，其中上海2002-2004年住宅价钱指数累计上涨79%，，， ，， ，涨幅显著。。。。。 。在此历程中，，， ，， ，房地产信贷尤其是住房消耗信贷的扩大，，， ，， ，有利支持了供需两头快速生长。。。。。 。这一时期，，， ，， ，房地工业逐步成为国民经济的支柱工业。。。。。 。第二个十年（2005-2014）：中国房地产市场生长的“黄金十年”。。。。。 。这一时期，，， ，， ，经济高速增添、城镇化快速推进、钱币供应量显著扩张，，， ，， ，配合推动房地产市场实现“量价齐升”。。。。。 。凭证中国房地产指数系统数据，，， ，， ，2005-2014年间十大都会新居综合价钱指数累计上涨79%，，， ，， ，其中2006与2007年累计涨幅均超15%。。。。。 。与此同时，，， ，， ，十年间天下新建商品房销售面积累计增添202%，，， ，， ，新建商品房销售额累计增添614%，，， ，， ，头部企业销售规模也实现了从百亿级到千亿级别的跨越。。。。。 。2005至2014年，，， ，， ，房地工业增添值占GDP比重从5.4%提升至7.3%，，， ，， ，有力拉动经济增添，，， ，， ，并直接推动了都会基础设施的周全升级。。。。。 。这一时期，，， ，， ，天下更多都会房地产最先快速生长，，， ，， ，企业结构规模逐步扩大。。。。。 。为更周全地监测天下市场转变，，， ，， ，中国房地产指数系统于2010年6月起正式宣布“百城价钱指数”，，， ，， ，2013年4月，，， ，， ，百城新建住宅均价正式突破1万元/平米。。。。。 。值得注重的是，，， ，， ，自2005年最先，，， ，， ，为抑制房价过快上涨，，， ，， ，房地产调控政策陆续出台，，， ，， ，市场随之泛起约三年一轮的周期性波动，，， ，， ，但房价整体上行趋势并未改变。。。。。 。2014年市场最先泛起结构性分解，，， ，， ，调控方法也逐渐从“一刀切”转向“分类指导”。。。。。 。第三个十年之（2015-2019）：2015年，，， ，， ，在房地产市场库存高企、多地量价一连调解配景下，，， ，， ，行业政策转向“去库存”。。。。。 。依托政策性金融工具PSL的资金支持，，， ，， ，以棚改钱币化安顿为焦点引擎，，， ，， ，房地产市场量价迎来了从一二线到三四线都会的轮动上涨行情，，， ，， ，天下新建商品房销售规模一连坚持高位。。。。。 。中房指数系统百城价钱指数显示，，， ，， ，2016年，，， ，， ，百城新建住宅价钱涨幅达18.7%，，， ，， ，其中一线都会上涨22%，，， ，， ，二线都会上涨17%，，， ，， ，与此同时，，， ，， ，环京、环沪以及珠三角都会圈三四线都会房价迎来快速上涨期。。。。。 。随后一二线调控一直升级，，， ，， ，限价政策平抑了房价涨幅，，， ，， ，而三四线仍普遍坚持去库存战略，，， ，， ，2017年三四线都会房价涨幅达12%。。。。。 。后期随着住民杠杆率快速攀升，，， ，， ，部分三四线都会需求泛起一定透支，，， ，， ，这也为后续的行业调解埋下伏笔。。。。。 。2016年12月，，， ，， ，中央经济事情聚会提出“屋子是用来住的、不是用来炒的”，，， ，， ，以后“房住不炒”政策导向贯串行业多年。。。。。 。在较严酷政策下，，， ，， ，房价涨幅逐步趋缓，，， ，， ，至2019年天下市场再次转弱。。。。。 。第三个十年之（2020-2025）：2021年是中国房地产市场规模的历史性拐点，，， ，， ，天下总生齿与新居销售规模同步见顶，，， ，， ，房地产供求关系爆发重大转变，，， ，， ，自2021年下半年最先，，， ，， ，行业进入深度调解期。。。。。 。这一时期，，， ，， ，政策导向逐步从“房住不炒”转向推动市场“止跌回稳”，，， ，， ，限制性政策基本退出，，， ，， ，并探索建设生长新模式。。。。。 。但现在市场仍处调解阶段，，， ，， ，预计2025年新建商品房销售面积将较峰值下降约五成。。。。。 。价钱方面，，， ，， ，百城新建住宅价钱指数显示，，， ，， ，焦点都会优质供应支持新居价钱波动相对平缓，，， ，， ，但市场已离别普涨态势，，， ，， ，三四线普遍面临下行压力。。。。。 。而随着房地产进入存量时代，，， ，， ，2020年起中房指数系统最先宣布百城二手住宅价钱指数，，， ，， ，数据显示，，， ，， ，自2021年10月房价下跌以来，，， ，， ，阻止2025年尾，，， ，， ，百城二手住宅价钱已回调约4年，，， ，， ，目今市场量价仍面临压力。。。。。 。三、从中国房地产指数系统展望未来生长趋势住房需求空间：未来五年天下新建住宅年均销售面积预计坚持在7-8亿平米，，， ，， ，都会分解加剧。。。。。 。从国际履向来看，，， ，， ，即便在主要蓬勃经济体中，，， ，， ，房地产历经百年生长，，， ，， ，也仍普遍肩负着经济主要支柱工业的角色。。。。。 。总体来看，，， ，， ，随着市场预期逐步改善，，， ，， ，在履历供求大幅缩量和房价显着回调后，，， ，， ，“十五五”中后期市场有望逐步筑底企稳。。。。。 。房地产市场的止跌回稳与平稳转型，，， ，， ，不但是行业自身所求，，， ，， ，更是支持“十五五”时期经济实现质的有用提升和量的合理增添的内在需要。。。。。 。房价趋势：在经济一连增添的发动下，，， ，， ，天下房价指数有望实现温顺修复，，， ，， ，但预计房价苏醒路径将泛起显着的区域分解特征，，， ，， ，焦点都会有望率先企稳并引领市场回暖。。。。。 。高质量生长：推动房地产高质量生长，，， ，， ，是顺应我国城镇化新阶段与破解行业旧模式逆境的一定选择。。。。。 。目今，，， ，， ，房地产市场供求关系已爆发重大转变，，， ，， ，都会生长进入存量提质增效为主的阶段，，， ，， ，部分在住房欠缺时代形成的制度安排与生长方法已难以一连。。。。。 。2025年10月，，， ，， ，《“十五五”妄想建议》明确提出推动房地产高质量生长，，， ，， ，为行业转型指明晰偏向。。。。。 。中恒久来看，，， ，， ，中国房地产市场仍有较大生长潜力，，， ，， ，但短期内仍处调解期。。。。。 。新模式的构建仍需兼顾恒久与短期，，， ，， ，市场与包管等关系，，， ，， ，在生长中逐步解决已往的问题，，， ，， ，稳步完善基础制度、优化住房供应、提升效劳质量，，， ，， ，推动房地产行业实现平稳转型与可一连生长。。。。。 。在此历程中，，， ，， ，中国房地产指数系统也将一连完善与拓展指数系统，，， ，， ，以精准数据支持行业剖析，，， ，， ，为市场决议提供参考，，， ，， ，助力行业高质量生长。。。。。 。中国房地产指数系统在1995年由国务院生长研究中心、中国房地产开发集团等提倡建设。。。。。 。其焦点团队曾加入了1996年的房改计划的设计，，， ，， ，是房改的加入者和推动者。。。。。 。昔时的”房改“计划是建设“市场+包管”的供应系统，，， ，， ，提出“市场提供商品房，，， ，， ，政府供应包管房”的住房双轨制。。。。。 。但已往多年，，， ，， ，由于包管房建设有所缺失，，， ，， ，低收入家庭只能面临高价的商品房市场，，， ，， ，因此“降低商品房价钱”被当成了房地产调控目的，，， ，， ，造成了调控上的偏颇。。。。。 。房地产新模式焦点就是市场+包管。。。。。 。为解决目今的问题，，， ，， ，建议建设“两房”，，， ，， ，一是面临存量，，， ，， ，建设“中储房”，，， ，， ，可以使用央行3,000亿再贷款作为资源金，，， ，， ，收购存量商品房。。。。。 。二是包管房，，， ，， ，解决增量问题，，， ，， ，有3亿进城农民工，，， ，， ，折合1亿家庭，，， ，， ，住房问题主要通过包管房解决。。。。。 。最近几年，，， ，， ，房地产政策已经大幅调解，，， ，， ，房贷利率降至30年最低，，， ，， ，首付比例降至历史最低，，， ，， ，限购在绝大部分都会已周全作废，，， ，， ，各项政策已应出尽出，，， ，， ，目今只欠缺信心。。。。。 。浚浚浚浚看2026年房地产能不可止跌回稳，，， ，， ，就是看信心能不可回升。。。。。 。年头最高向导人多次强调“团结就是实力，，， ，， ，信心胜过黄金”，，， ，， ，我们要争取在2026年上半年把信心拉回来，，， ，， ，让2026年成为掉头向上的拐点。。。。。 。1998年，，， ，， ，在住房欠缺、快速城镇化发动住房需求释放以及住房老破旧问题严重等因素推动下，，， ，， ，国家启动了住房制度刷新。。。。。 。中国实现了从福利分房系统向市场化商品房系统的转变。。。。。 。履历30年的快速生长，，， ，， ，我国房地产市场供求关系爆发了重大转变，，， ，， ，正处于转型升级和高质量生长的要害时期。。。。。 。要熟悉到房地产市场是有波动的，，， ，， ，也是具有周期的，，， ，， ，只要有周期，，， ，， ，就不怕，，， ，， ，就有信心，，， ，， ，久雨必停。。。。。 。市场各方需要自动顺应新形势新阶段新转变，，， ，， ，尊重市场纪律，，， ，， ，控制杠杆水平，，， ，， ，清静穿越周期。。。。。 。中房指数系统是用知识创立和数据提供支持，，， ，， ，让市场可以通过数据总结历史纪律，，， ，， ，也为政策制订和投资决议提供了主要支持，，， ，， ，未来在数字经济时代会越发主要。。。。。 。建议未来继续深入研究住房政策、工业政策和金融政策的关系，，， ，， ，同时研究房地产与中国式现代化的关系，，， ，， ，并聚焦研究目今市场堵点问题，，， ，， ，推动行业高质量生长。。。。。 。?早在房地产市场生长初期阶段，，， ，， ，中房指数系统就已率先建设，，， ，， ，为政策制订、企业决媾和投资者判断提供了要害的数据支持。。。。。 。已往三十年的生长履历批注，，， ，， ，房地产行业与经济社会生长是相辅相成的关系。。。。。 。经济增添推动城镇化快速推进，，， ，， ，使我国在三十年间实现了西方国家百年才抵达的城镇化效果。。。。。 。与此同时，，， ，， ，房地产生长在投资拉动、增进就业和财务收入方面施展了主要作用，，， ，， ，增进了经济的昌盛。。。。。 。在房地产生长历程中，，， ，， ，调控政策是行业运行的主要影响因素，，， ，， ，政策偏向从早期的天下统一调控逐渐转向基于都会差别的“因城施策”。。。。。 。目今，，， ，， ，我国常住生齿城镇化率已达约67%，，， ，， ，靠近蓬勃国家水平，，， ，， ，都会生长正由大规模增量扩张转向以存量优化为主的新阶段。。。。。 。在这一配景下，，， ，， ，需注重新型城镇化战略要求，，， ，， ，强化都会圈和都会群的功效协同与空间优化，，， ，， ，对差别都会差别化治理，，， ，， ，一连增进房地产市场高质量生长。。。。。 。总体来看，，， ，， ，未来城镇化仍有一定生长空间，，， ，， ，将一连释放房地产需求潜力。。。。。 。房地产金融始终陪同并支持着房地产市场的生长，，， ，， ，一方面通过一直的金融立异为房地产市场生长提供动力。。。。。 。另一方面以1997年香港的金融守卫战为鉴，，， ，， ，始终坚持危害防控，，， ，， ，并通过政策的调理，，， ，， ，维护房地产市场金融以致整个金融系统的稳固。。。。。 。展望未来，，， ，， ，房地产市场将由高速生长转向高质量生长阶段，，， ，， ，房地产金融将继续配合行业模式转型，，， ，， ，一直立异，，， ，， ，稳固施展对市场的支持作用。。。。。 。很是幸运有时机加入中指院组织召开的《中国房地产指数系统三十年回归与市场展望专家座谈会》，，， ，， ，与以会专家、教授配合回首座谈了中国房地产市场三十多年来的生长历程。。。。。 。以1995年为基点，，， ，， ，中指院分三个阶段（三个十年）周全深入剖析了我国房地产市场生长情形、保存的问题和未来市场走势，，， ，， ，内容富厚详实，，， ，， ，具有很高的参考价值。。。。。 。作为中指院的拳头产品，，， ，， ，其每月宣布的中房指数等房地产市场信息，，， ，， ，更是具有很强的前瞻性、时效性和权威性，，， ，， ，早已成为我国房地产市场的“晴雨表”和指导投资置业的“风向标”，，， ，， ，也是政府统计数据协调性评审的主要依据。。。。。 。最近几年，，， ，， ，我国房地产市场虽然履历了周期性的深度调解，，， ，， ，但党中央、国务院实时接纳了一系列稳固房地产市场的政策步伐应对危害挑战，，， ，， ，一些问题已经获得了较好解决。。。。。 。从经济生长历程来看，，， ，， ，房地工业仍是我国国民经济生长的主要工业，，， ，， ，房地产的工业链很长，，， ，， ，拉动经济增添的作用依然很是显著。。。。。 。未来房地工业生长要从追求规模速率转向质量效益，，， ，， ，要因城施策控增量、去库存、优供应，，， ，， ，有序推动“好屋子”建设，，， ，， ，更好知足宽大人民群众的刚需和改善性需求。。。。。 。别的，，， ，， ，尚有一个小建议，，， ，， ，中指院可在现有指数系统基础上增设市场预警指数内容，，， ，， ，进一步提升形势研判的前瞻性与时效性，，， ，， ，助力房地工业越发平稳康健生长。。。。。 。经由恒久生长，，， ，， ，中房指数系统应用场景从开滥觞扩展至物业治理、都会更新、资产治理和学术研究等多个方面。。。。。 。同时中指研究院重大的数据系统，，， ，， ，极大的推动了行业的手艺前进，，， ，， ，孝顺重大。。。。。 。未来，，， ，， ，随着不动产金融系统的完善以及基础设施与商业不动产REITs资产笼罩规模一直扩大，，， ，， ，相关资产的价钱、租金及运营本钱等数据的主要性将日益凸显。。。。。 。建议构建响应的指数系统，，， ，， ，为机构投资者的不动产投资运动提供剖析和决议工具。。。。。 。恒久来看，，， ，， ，房地产曾是中国经济高速增添的引擎，，， ，， ，在增量时代施展着焦点刊行动用，，， ，， ，在存量时代依然是支持经济平稳运行的主要支柱。。。。。 。房地产具有抵御通胀的属性，，， ，， ，和家庭方方面面息息相关，，， ，， ，未来仍将是机构和家庭设置资产的主要组成部分，，， ，， ，同时随着其功效和内在一直富厚，，， ，， ，高质量生长空间重大。。。。。 。中国房地产指数系统对研究房地产市场资助很大。。。。。 。中国房地产市场高速生长的30年也是中国城镇化快速推进的30年，，， ，， ，现在随着城镇化历程放缓，，， ，， ，房地产市场生长进入了新的生长阶段。。。。。 。迈入存量房时代是行业大趋势，，， ，， ，现在过半数都会二手房成交量已凌驾新居市场。。。。。 。同时，，， ，， ，都会更新也是时势所趋，，， ，， ，今年都会更新被付与新的战略定位，，， ，， ，成为推动都会高质量生长的主要抓手，，， ，， ，未来房地产行业存量更新刷新的空间将显着扩大。。。。。 。随着盘活资产成为行业生长大偏向，，， ，， ，可以思量体例资产评估价钱指数，，， ，， ，为资产生意的定价提供判断依据。。。。。 。中房指数系统忠实纪录了已往30年中国房地产生长，，， ，， ，为企业投资决议、消耗者相识市场、政府制订政策提供了主要依据。。。。。 。已往三十年，，， ，， ，中国住房市场始终围绕问题导向与目的导向一直生长演变。。。。。 。差别阶段解决差别的主要矛盾。。。。。 。前二十多年焦点问题和主要目的是解决住房欠缺问题（即“有没有”的问题）以及拉动经济增添，，， ，， ，通过住房超高速增添的数目扩张来解决。。。。。 。而随着房地产供求关系爆发重大转变，，， ，， ，现阶段的市场痛点和主要矛盾已从数目问题转向质量问题和结构性问题（供需在更高水平的适配问题）。。。。。 。未来重点是推动房地产高质量生长，，， ，， ，并且要越发系统化，，， ，， ，越发重视房地产全链条、全系统的高质量生长和整体协同。。。。。 。要关注住房品质提升，，， ，， ，增进“人房地钱”等要素资源的优化设置，，， ，， ，还要重视房地产从设计开发到施工制作环节再到物业效劳的质量提升，，， ，， ，强化住房全周期的质量把控和提升，，， ，， ，提升住民栖身体验感和获得感、幸福感，，， ，， ，实现从“住有所居”向“住有宜居”和“住有优居”转变。。。。。 。我从学生时代最先就加入了中房指数系统的研发事情，，， ，， ，厥后又是中房指数的深度使用者。。。。。 。很是谢谢中房指数系统，，， ，， ，也期待未来我们可以继续深化各个方面、各个维度的相助，，， ，， ，我们相助了30年，，， ，， ，也期待着再相助30年。。。。。 。中国房地产指数系统是中国房地工业的数据基础设施，，， ，， ，是中国房地产市场的空缺填补者、立异者、实践者、推动者和引领者，，， ，， ，见证了房地产行业的空宿世长与社会经济的动态转变。。。。。 。已往三十年，，， ，， ，房地工业是国民经济的支柱工业，，， ，， ，撑起了多方面的责任和实力，，， ，， ，现在行业虽然迈入了存量时代，，， ，， ，但房地工业依然是支柱工业，，， ，， ，希望中房指数系统继续用数据深刻展现行业生长的客观事实、新动向、新特点。。。。。 。再次祝贺中房指数系统建设三十周年，，， ，， ，期待下一个三十年生长的越来越好！https://u.fang.com/yosivc/“十五五”前瞻，，， ，， 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