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2026-03-29 01:10:32 泉源：南方周末（Southern Weekly） 作者：前线条记

（泉源：李宇嘉地产条记）进入3月以来，， ，，，，京沪深二手房市场回升很显着！有几个新征象值得关注：单周成交量创近年来新高，， ，，，，挂牌量最先下滑，， ，，，，二手房价跌幅收窄。。。 。。。3月份的楼市，， ，，，，小阳春的成色货真价实。。。 。。。各人最关注的，， ，，，，照旧后续走势。。。 。。。由于，， ，，，，3月份向来都是成交的旺季，， ，，，，特殊是节后返城和入学注册季，， ，，，，发动了刚性购房需求。。。 。。。但从往年来看，， ，，，，从二季度最先，， ，，，，会泛起惯性的调解。。。 。。。虽然，， ，，，，楼市不可能一直像3月份这么火爆，， ，，，，积累的需求释放泰半，， ，，，，季节性回调，， ，，，，也在情理之中。。。 。。。最怕的是，， ，，，，泛起2025年二季度后面的那种情形。。。 。。。2025年楼市小阳春，， ，，，，与24年底的“9.26”关系很大，， ，，，，但近期市场的高景心胸，， ，，，，与政策关系不大。。。 。。。自从24年底后，， ，，，，政策层面没有太大的新闻，， ，，，，包括去年9月尾的要害节点。。。 。。。除季节性回升，， ，，，，近期的市场回升，， ，，，，很洪流平上为市场内生动力驱动，， ，，，，说白了就是真到位了。。。 。。。3月1日-18日，， ，，，，上海总价300万以下的二手住房生意生意占比抵达72%，， ，，，，90平米以下占比74%。。。 。。。深圳总价300万以下的二手住房生意占比49%，， ，，，，比2025年提升了4个百分点。。。 。。。这些300万以下的，， ，，，，许多屋子之前的价钱在400万，， ，，，，甚至500万，， ，，，，现在到了刚需买家可支付的水平上。。。 。。。同时，， ，，，，现在的月供和租房的租金差不了太多，， ，，，，于是就驱动了近期的行情。。。 。。。从23年的年中最先，， ，，，，一线都会房价整体回调了近三年，， ，，，，二手房价钱指数月环比平均为-0.58%。。。 。。。25年5-12月，， ，，，，月环比平均为-0.9%。。。 。。。指数环比-0.9%的幅度，， ，，，，转化为价钱水平是很是大的。。。 。。。于是，， ，，，，创立了去年底的二手房行情。。。 。。。以是，， ，，，，这一轮二手房的行情，， ，，，，并不是今年3月才最先的。。。 。。。去年底，， ，，，，就启动了，， ，，，，一直延续到今年3月份。。。 。。。各人看上图，， ，，，，去年10月-今年1月，， ，，，，上海一连3个月二手房生意凌驾2.2万套，， ，，，，与25年3月份创下的单月4年来新高的生意量（2.94万套）差别也不大。。。 。。。因此，， ，，，，今年3月份的行情是去年底行情的延续。。。 。。。只不过，， ，，，，与3月份季节性的需求叠加在一起，， ，，，，成交量更大了。。。 。。。从这个角度来看，， ，，，，4月份的行情也不会差。。。 。。。是否可一连呢？？？？？我以为，， ，，，，最大的动力就在于，， ，，，，当300万以下的房源消化完了，， ，，，，或300万以下可生意的房源（品相不错的）所剩未几了，， ，，，，热度的接力棒能否转达到300-600万的屋子，， ，，，，这个很是要害。。。 。。。若是300-600万的屋子，， ，，，，生意活跃起来，， ，，，，我以为市场就稳了！逻辑如下：这几年，， ，，，，都是低总价房源热销，， ，，，，价钱高的，， ，，，，许多要进入200-300万价钱段，， ，，，，才华卖得掉。。。 。。。要么业主自动调，， ，，，，要么一直挂着，， ，，，，一些更高价位的屋子，， ，，，，挂牌2年后，， ，，，，也进入到这个价位。。。 。。。从泉源上讲，， ，，，，类似上海、深圳这样的都会，， ，，，，已往在高房价时期积累一大批刚需年轻人。。。 。。。原来一直想买，， ，，，，但买不起，， ，，，，现在发明已往攀援不起的屋子，， ，，，，现在也能探得找了。。。 。。。有的要竣事“飘”的状态，， ，，，，有的要完婚、有的要给小孩买学位房，， ，，，，就成绩了这一轮二手房的行情。。。 。。。总价300万以下这个价钱段，， ，，，，在上� ； ；；；；；；径际嵌址康奶煜� ； ；；；；；；总价200万以下，， ，，，，在广州也基本是二手房的天下（占比50%以上）。。。 。。。但在广州，， ，，，，若是买房的预算能上到300万以上，， ，，，，上海的预算上到400万以上，， ，，，，也就是中高价位或中心段的产品，， ，，，，二手房都有大宗的可选产品。。。 。。。首先，， ，，，，已往几年，， ，，，，这个价钱段的屋子，， ，，，，生意占比不高，， ，，，，挂牌的屋子，， ，，，，若是业主降价不充分，， ，，，，许多没有销售掉。。。 。。。其次，， ，，，，这几年，， ，，，，更高价钱的屋子，， ，，，，许多业主降价后，， ，，，，最先进入到这个价钱段。。。 。。。若是200-300万的生意活跃后，， ，，，，能发动改善型的需求，， ，，，，业主愿意换房，， ，，，，购置300-600万的产品，， ，，，，这个价钱段的生意就能够活跃起来。。。 。。。在2026年之前，， ，，，，这个循环事实上一直不太顺畅。。。 。。。各人看上图，， ，，，，2025年，， ，，，，除了300万以下的，， ，，，，深圳其他价钱段的二手房生意，， ，，，，占比都在下降。。。 。。。上海也是一样的！各人很好奇，， ，，，，这是怎么回事？？？？？一方面，， ，，，，与目今的经济情形下许多人换房愿意不高（要肩负更多的支出）有关，， ，，，，事实不换也有屋子住。。。 。。。另一方面，， ，，，，目今刚需的规模确实比改善型需求更多。。。 。。。但更主要的是，， ，，，，这个价钱段的，， ，，，，新居也有许多产品。。。 。。。不管在户型上、小区设计，， ，，，，照旧得房率方面，， ，，，，新居产品的竞争力很强。。。 。。。并且，， ，，，，新居也知道二手房这个竞品（特殊是“次新居”），， ，，，，就在各方面提升竞争力，， ，，，，包括盘算适用面积后的价钱。。。 。。。于是，， ，，，，从24年各地打造好屋子最先，， ，，，，新居和二手房的竞争就很是强烈了。。。 。。。表：2022-2025年深圳差别面积段二手房价钱指数同比跌幅(%)以是，， ，，，，24年到25年，， ，，，，90-144、144以上的中大户型面积的二手住房价钱，， ，，，，回调禁止小觑。。。 。。。这些二手产品，， ，，，，最大的竞争力，， ，，，，就是富有弹性的价钱！25年，， ，，，，“好屋子”项目整体放量，， ，，，，其包括价钱、户型、设计等方面的整体优势很突出。。。 。。。于是，， ，，，，二手体现弱一点。。。 。。。但当它的价钱举行了充分的调解后，， ，，，，从25年的第四序度最先，， ，，，，二手房的春天来了。。。 。。。好比，， ，，，，上海一连4个月（不思量春节）二手房成交在2.2万套以上。。。 。。。2.2万套，， ，，，，是上海二手房生意是否活跃的分水岭。。。 。。。问题是，， ，，，，这几年热度都会没少卖地，， ，，，，旧改也在推。。。 。。。面临二手房生意的活跃，， ，，，，特殊是价钱上的“亲和力”，， ，，，，新居会以更高的综合性价比，， ，，，，甚至质价比（统一品质下，， ，，，，价钱最低）来获得份额。。。 。。。这就是2024和2025年交替泛起的情形，， ，，，，我们不希望这样的情形爆发。。。 。。。由于，， ，，，，这对预期、对整个生态，， ，，，，造成很大的攻击！因此，， ，，，，近期广州开年土地推荐，， ，，，，严肃攻击偷面积，， ，，，，如假的装饰柱，， ，，，，违规封阳台、花池、刷新飘窗等。。。 。。。信号很是显着，， ，，，，卷品质、靠品质溢价，， ，，，，这可以，， ，，，，但不可卷价钱，， ，，，，不可恶性竞争。。。 。。。这是一个好的信号，， ，，，，拉开新居和二手房的价钱、品质梯次，， ，，，，对客户举行分层，， ，，，，各得其所、各美其美。。。 。。。这磨练开发商的产品能力，， ，，，，磨练地方政府的供地，， ，，，，不但要供焦点区位的土地，， ，，，，还要美化都会界面。。。 。。。同时，， ，，，，我还以为，， ，，，，要真正落实“控增量、去库存、优供应”。。。 。。。主要聚会提出的今年房地产治理的“9字目的”，， ，，，，“控增量”排在第一。。。 。。。这两年批售的还在卖，， ，，，，尚有的在路上。。。 。。。要想实现前面讲的总价300-600万的活跃，， ，，，，实现良性循环，， ，，，，“控增量”很主要。。。 。。。即便要供地，， ，，，，也要看看，， ，，，，周边5公里规模内，， ，，，，有没有类似的项目还在苦熬，， ，，，，有没有大宗的同类二手房挂牌。。。 。。。 .appendQr_wrap{border:1px solid #E6E6E6;padding:8px;} .appendQr_normal{float:left;} .appendQr_normal img{width:100px;} .appendQr_normal_txt{float:left;font-size:20px;line-height:100px;padding-left:20px;color:#333;} 海量资讯、精准解读，， ，，，，尽在新浪财经APP

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