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文/北京进深 林振兴京城开发商关于中意的好地，，，，，，，，往往会争先下手。。。。。甚至地块还未进入供地清单，，，，，，，，就有房企盯上了。。。。。这不，，，，，，，，别人还在过正月，，，，，，，，北京兴澜房地产已经悄悄“抢跑”了。。。。。2月27日，，，，，，，，北京兴澜房地产一口吻甩出四则招标妄想，，，，，，，，涵盖土方工程、监理、施工、设计，，，，，，，，总投资估算3.2961亿元。。。。。它的目的很明确——怀柔新城0103街区HR00-0103-6001地块。。。。。兴澜地产是什么来头？？？？？别被这新名字唬�。。。。。�，，，，，，，它着实是中建智地的全资子公司，，，，，，，，2月14号刚注册，，，，，，，，注册资源5000万元，，，，，，，，法人兼董事长为樊飞军（中建智地董事长），，，，，，，，司理为张梦灿（中建智地京东公司执行总司理）。。。。。这步棋，，，，，，，，走得有点“变态”。。。。。要知道，，，，，，，，中建智地这几年在北京那是相当景物，，，，，，，，重仓向阳、昌平。。。。。尤其是去年9月尾，，，，，，，，它豪掷43.15亿拿下太阳宫地块，，，，，，，，楼面价干到了9.42万/平，，，，，，，，溢价率39%，，，，，，，，也是帝都2025年溢价最“贵”的地。。。。。为此，，，，，，，，中建智地高管团队还远赴外洋，，，，，，，，考察学习顶豪项目。。。。。但由于地块涉及地铁联通，，，，，，，，以及地铁退线太多，，，，，，，，只能做超等大平层。。。。。距离拿地都已往5个月了，，，，，，，，妄想图还没挂出来。。。。。听说，，，，，，，，现在有两板设计妄想计划，，，，，，，，一版是直接做大，，，，，，，，108套左右屋子，，，，，，，，套均300平米起步，，，，，，，，最大500多平米；；；；；；；另一版则是200平、270平、370平、500平。。。。。反观这次的怀柔地块，，，，，，，，虽然还没正式上架，，，，，，，，但中建智地已经提前进场了。。。。。由于地块还没正式挂牌，，，，，，，，果真信息并未几。。。。。但招标妄想里照旧透露了些内情——6001地块的位置，，，，，，，，北至府前东街，，，，，，，，东至开放路，，，，，，，，南至、西至天齐路，，，，，，，，离怀柔区政府不到1公里。。。。。它的总修建规模约75,296.36平方米，，，，，，，，地上修建规模约44,846.20平方米，，，，，，，，地下修建规模约30,450.16平方米?。。。。。中建智地这步棋，，，，，，，，着实很有意思。。。。。一边是太阳宫的“高处不堪寒”，，，，，，，，顶豪产品虽然体面足，，，，，，，，但去化压力不�。。。。。�，，，，，，，还得战战兢兢地设计妄想；；；；；；；另一边是怀柔的“蓝海市场”，，，，，，，，没有那么多仙人打斗，，，，，，，，拿地本钱可控，，，，，，，，利润空间也足，，，，，，，，还能用自己成熟产品力去降维攻击。。。。�？？？？？蠢矗�，，，，，，，京城这位“地产一哥”也想明确了，，，，，，，，与其在焦点区红海中跟人拼得头破血流，，，，，，，，不如换个赛道，，，，，，，，去远郊找蓝海。。。。。这不但是拿地战略的调解，，，，，，，，更是一种生涯智慧。。。。。01中建智地为啥大老远跑怀柔拿地？？？？？首先，，，，，，，，怀柔首个“好屋子”——北京建工·嘉棠澐玺的热销，，，，，，，，给它拿地添了一把火。。。。。嘉棠澐玺所在地块，，，，，，，，由北京建工地产于去年5月，，，，，，，，以3.59亿元底价摘得，，，，，，，，折合楼面价1.65万元/㎡，，，，，，，，简直是白菜价。。。。。通盘7栋6F-10F洋房，，，，，，，，共224户，，，，，，，，主力建面80-140㎡，，，，，，，，产权得房率76%-84%区间。。。。。它的地价缝差很诱人。。。。。现在，，，，，，，，嘉棠澐玺网签211套，，，，，，，，成交均价39419.47元/㎡，，，，，，，，顶着4.05万元/㎡的预售均价成交；；；；；；；住宅成交额超8.2亿元，，，，，，，，地价笼罩率超228%。。。。。这是什么看法？？？？？开发商已经把地价翻倍揣进兜里了。。。。�；；；；；；；橙嵴庵衷督迹�，，，，，，，以前各人以为只能盖盖“刚需糙盘”，，，，，，，，效果嘉棠澐玺证实晰：只要屋子盖得够好，，，，，，，，改善客户大把大把地往外掏钱。。。。。别的，，，，，，，，“兄弟”中建方程或许也给了中建智地新的启示。。。。。去年9月，，，，，，，，中建方程以5.6亿元拿下臻源府地块，，，，，，，，楼面价为1.55万元/平米。。。。。阻止现在，，，，，，，，臻源府网签296套，，，，，，，，均价3.2万元/平米，，，，，，，，住宅成交额约10.76亿元，，，，，，，，地价笼罩率超192%。。。。。别的，，，，，，，，距离臻源府3公里的延庆住总山澜赋，，，，，，，，虽然没有前者那么炸，，，，，，，，但也是稳稳收回地价尚有得赚。。。。。山澜赋所在地块的成交价2.46亿元，，，，，，，，住宅楼面价约1.18万元/平方米。。。。。它在去年4月取证，，，，，，，，7栋4-8层电梯洋房，，，，，，，，共174套房源，，，，，，，，主推115—135㎡三居四居，，，，，，，，销售指导价3万元/㎡。。。。。现在网签94套，，，，，，，，成交均价29243.19元/㎡，，，，，，，，成交额约3.3亿元，，，，，，，，地价笼罩率超134%。。。。。除了延庆、怀柔，，，，，，，，门头沟这两年的新盘，，，，，，，，也闪开发商赚得盆满钵满。。。。。例如，，，，，，，，长安华曦府一期，，，，，，，，实现5个月内五开五罄、周全清盘，，，，，，，，一年狂卖26亿元的爆款神话。。。。。；；；；；；；二期金安，，，，，，，，也绝不逊色。。。。�？？？？？�年1月便登顶销冠，，，，，，，，网签158套，，，，，，，，成为全北京成交量最高的项目。。。。。02为什么这些远郊项目能卖这么火？？？？？由于供需错配得太厉害了！以前提及怀柔、延庆这类远郊区，，，，，，，，许多人脑子里蹦出来的标签是啥？？？？？刚需外溢、度假置业、周末住住还行。。。。。说白了，，，，，，，，就是“次级市场”——开发商也多囿于古板框架，，，，，，，，以为既然是远郊，，，，，，，，产品差未几得了。。。。。妄想拼集、设计拼集、配套也拼集。。。。。能住人就行，，，，，，，，别指望啥品质。。。。。但市场正在悄悄变脸。。。。。远郊照旧谁人远郊，，，，，，，，但玩法已经变了。。。。。中建智地这帮房企，，，，，，，，嗅觉够灵。。。。。他们发明一个有意思的征象：远郊不是没人买，，，，，，，，是没好屋子买。。。。。外地改善需求憋了好几年，，，，，，，，手里有钱，，，，，，，，眼里有盼，，，，，，，，就是等不来一个能下得去手的盘。。。。。一边是嗷嗷待哺的改善客群，，，，，，，，一边是恒久空置的高品质供应。。。。。这个供需错配的缺口，，，，，，，，就是蓝海。。。。。而中建智地手里有牌——产品研发能力是练过的，，，，，，，，品牌招呼力是攒下的。。。。。手握“宸系”、“府系”等王牌产品线，，，，，，，，它进了怀柔，，，，，，，，不跟外地小盘卷价钱，，，，，，，，直接上产品力降维攻击。。。。。更狠的是，，，，，，，，这种“好屋子”不但吃外地市场。。。。。一旦产品力够强，，，，，，，，连中心城区的购置力都能虹吸过来——同样的总价，，，，，，，，在向阳买个老破小挤电梯，，，，，，，，照旧在怀柔住个四代宅晒太阳？？？？？有些人已经最先算这笔账了。。。。。效果是啥？？？？？定价权有了，，，，，，，，去化速率有了，，，，，，，，利润空间也有了。。。。。03中建智地这回跑到怀柔，，，，，，，，不是心血来潮，，，，，，，，实则是一次精准的战略卡位。。。。。已往几年，，，，，，，，头部房企往往为了维持市场份额和行业排名，，，，，，，，挤在焦点区，，，，，，，，抢破头也要拿“地王”，，，，，，，，导致楼面价甚至迫近或凌驾周边售价，，，，，，，，埋下重大隐患。。。。。而现在，，，，，，，，当大都房企仍在热门区域为微利而贴身肉搏时，，，，，，，，中建智地选择避开高溢价、高本钱的“双高”红海，，，，，，，，转向怀柔这样的远郊价值洼地。。。。。这一拿地战略的焦点在于规避无效内卷。。。。。以较低的拿地本钱和可控的溢价，，，，，，，，锁定了项目的清静边际，，，，，，，，为后续的利润空间和产品打磨留足了余地。。。。。尤其在当下，，，，，，，，房企普遍审慎、拿地拿地门槛值下降的窗口期，，，，，，，，这种“农村困绕都会”的打法，，，，，，，，反而更容易守住现金流的清静垫。。。。。说究竟，，，，，，，，这是一次对“危害收益比”的极致算计，，，，，，，，不再为纯粹的“地王”光环买单，，，，，，，，而是务实地追求确定性收益。。。。。作为京城地产的领军者之一，，，，，，，，中建智地的每一个行动，，，，，，，，都带着风向标的意义。。。。。它此次拿地，，，，，，，，也向行业转达了一个清晰信号：未来的竞争，，，，，，，，不再是简单焦点地段的争取，，，，，，，，而是对全域价值的重新发明。。。。。这要求房企必需具备更强的都会解读能力，，，，，，，，既要能在一线焦点区攻坚，，，，，，，，也要善于在看似通俗的远郊区发明并创立价值。。。。。中建智地这波操作，，，，，，，，充满了大智慧。。。。。 .appendQr_wrap{border:1px solid #E6E6E6;padding:8px;} .appendQr_normal{float:left;} .appendQr_normal img{width:100px;} .appendQr_normal_txt{float:left;font-size:20px;line-height:100px;padding-left:20px;color:#333;} 海量资讯、精准解读，，，，，，，，尽在新浪财经APP