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2026-02-23 21:57:17 | 泉源：人民网出品 9415

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[公摊面积之争|超高]层|业主|公摊面积

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本报记者余燕明北京报道　　《中国谋划报》记者获悉，，，，，位于青岛市西海岸新区的一个新建商品住宅项目，，，，，从2021年准备交房前，，，，，部分超高层楼栋的业主就最先向外地有关部分投诉，，，，，反应自己购置的屋子公摊面积过大、现实使用面积过小等问题。。。。。。　　“其时我在购房的时间，，，，，开发商宣传屋子公摊率为31%。。。。。。但现实交付的时间，，，，，我原本购置的是修建面积110平方米左右的‘大屋子’，，，，，现实使用面积却只有60平方米，，，，，公摊率抵达了46.5%。。。。。。”该项目一位超高层楼栋业主称。。。。。。　　另一位购置了该项目超高层楼栋相近户型面积的业主先容，，，，，去年邻近交房时才发明修建面积111平方米的屋子，，，，，现实得房面积只有60平方米，，，，，主卧面积仅为9平方米左右，，，，，“得房率低至54%，，，，，满心期待的大三房酿成了蜗居”。。。。。。　　凭证住建部宣布、从2012年8月起施行的《住宅设计规范》（GB50096-2011），，，，，住宅应按套型设计，，，，，每套住宅应设卧室、起居室（厅）、厨房和卫生间等基本功效空间。。。。。。其中，，，，，双人卧室的使用面积不应小于9平方米。。。。。。　　“3个卧室都放不进去尺寸宽1.8米的床，，，，，若摆放1.5米的床则又无法装置或安顿衣柜。。。。。。”尚有一位该项目超高层楼栋业主称，，，，，“厨房也放不下大冰箱，，，，，卫生间放不下洗衣机。。。。。。”　　超厚墙体是“祸根”　　据记者相识，，，，，这些业主投诉反应的该新建商品住宅项目共涉及3栋住宅楼，，，，，划分为56号、61号和62号楼，，，，，均为55层的超高层修建。。。。。。凭证该项目设计图纸及展望绘数据，，，，，这3栋超高层住宅楼的分摊系数划分为0.465、0.461和0.463。。。。。。　　据悉，，，，，在修建设计测绘领域，，，，，分摊系数就是分摊的公用修建面积与套内修建面积的比值，，，，，而分摊率（即为公摊率）是指修建公摊面积占修建总面积的比率。。。。。。因此，，，，，若将这3栋超高层住宅楼的分摊系数换算成公摊率，，，，，则划分为31.74%、31.55%和31.65%。。。。。。　　凭证一位购置了该项目超高层楼栋衡宇业主与开发商签署的预售条约，，，，，当中约定暂测该衡宇修建面积为112.9平方米，，，，，其中套内修建面积为77.05平方米，，，，，公用分摊修建面积为35.85平方米。。。。。。由此盘算，，，，，这套衡宇的公摊系数为0.465，，，，，公摊率为31.75%。。。。。。　　“一栋楼的公摊面积，，，，，由门厅、电梯井、楼梯道、透风管道，，，，，尚有一些消防设施等公共面积组成。。。。。。以是消耗者准确地丈量修建的公摊面积，，，，，基本上是不太可能的。。。。。。”一家地产商的有关认真人体现。。。。。。　　由于所购置的这3栋超高层楼栋衡宇的公摊面积过大、得房率过低，，，，，这些业主陆续向青岛市外地相关部分举行了情形反应。。。。。。　　对此，，，，，青岛市外地有关部分视察后反响回复称，，，，，这3栋超高层住宅楼的公摊修建面积之以是较大，，，，，其中主要缘故原由是作为超高层修建，，，，，这3栋住宅楼设计修建外墙46层以下墙体厚度为60公分，，，，，47层及以上墙体厚度为40公分，，，，，依据《房产丈量规范》划定，，，，，修建外墙一半面积需计入公摊面积内。。。。。。　　“上述缘故原由造成该项目3栋超高层住宅楼的分摊系数相比其他高层住宅偏大，，，，，导致部分业主对衡宇面积贮在疑惑。。。。。。”青岛市外地有关部分在回复业主投诉时体现。。。。。。　　“其时开发商只是宣传公摊率是31%~32%，，，，，但没有见告我们套内修建面积着实包括了一半墙体部分。。。。。�？？？？？？？⑸潭晕颐钦谘诹顺卟阈藿ㄉ杓频氖浅袂教澹�，，，，以及超厚墙体会导致衡宇现实使用面积严重缩水等重大倒运因素。。。。。。”一位购置了该小区超高层楼栋的业主说，，，，，“由于消耗者属于非专业人士，，，，，我们购房时明确衡宇总修建面积减去公摊面积后的套内修建面积，，，，，就是现实使用面积。。。。。。”　　但青岛市外地有关部分在回复业主投诉时体现，，，，，现行政策规则中暂无新建商品房倒运因素的公示及详细要求，，，，，若业主以为开发商因遮掩倒运因素给自己造成损失，，，，，建议通过执法途径维权。。。。。。　　以该项目56号住宅楼为例，，，，，超高层楼栋设计修建外墙46层以下墙体厚度为60公分，，，，，47层及以上墙体厚度为40公分，，，，，内部分户墙厚为40公分，，，，，依据《房产丈量规范》划定的修建外墙一半面积需计入公摊面积内，，，，，导致超厚墙体占用了衡宇相当一部分的套内修建面积，，，，，相比其他高层修建衡宇公摊面积较大。。。。。。　　凭证住建部宣布的《民用修建设计统一标准》（GB50352-2019），，，，，修建高度大于100米为超高层修建，，，，，并划定墙身应凭证其在修建物中的位置、作用和受力状态确定墙体厚度、质料及结构做法。。。。。。　　“修建墙体厚度与外地抗震烈度、修建层高、修建总高度等因素相关。。。。。。”一位土木匠程专业人士告诉记者，，，，，“一样平常来说，，，，，30多层的高层修建住宅外墙的底部墙体厚度可能会抵达35公分，，，，，中心稍�。。。。。。�，，，，最上层墙体厚度可能是20公分左右。。。。。。修建高度更高的话，，，，，底部墙体厚度还会增添。。。。。。”　　另一位修建业领域专业人士告诉记者，，，，，一样平常情形而言，，，，，高层修建外墙墙体厚度介于20公分~40公分左右，，，，，内墙墙体厚度则为10公分~40公分不等。。。。。。“由于高层修建底部墙体较厚，，，，，因此靠下位置相同修建面积的户型，，，，，套内的使用面积更少。。。。。。”　　该项目超高层楼栋的部分业主指责开发商“虚伪宣传”“诓骗销售”。。。。。。青岛市外地有关部分对此回复称，，，，，经由调审核实，，，，，业主与开发商签署的商品房预售条约里，，，，，约定了修建面积、套内修建面积及公用分摊修建面积等内容。。。。。。现在并无证据证实开发商在项目销售历程中保存虚伪宣传行为，，，，，建议业主按条约中相关约定依法通过协商或诉讼途径解决诉求。。。。。。　　“经相关部分现场复测，，，，，衡宇数据均与妄想批准图纸相符。。。。。。且凭证《房产丈量规范》相关划定，，，，，衡宇测绘数据切合衡宇丈量规范标准和要求。。。。。。”青岛市外地有关部分在回复业主时进一步体现，，，，，“相关部分将向业主做好政策解说和数听说明等事情。。。。。。”　　“公摊面积”难作废　　近几年，，，，，陆续泛起过一些关于“作废公摊面积”的呼声。。。。。。在2022年天下两会上，，，，，天下政协委员洪洋建议，，，，，国家作废公摊面积，，，，，可以将现实的公摊面积本钱核算到使用面积之中，，，，，让老黎民明确付费、定心购房，，，，，同时也化解业主与开发商诸多矛盾纠纷，，，，，增进社会协调。。。。。。　　关于提出“作废公摊面积”的建议，，，，，洪洋以为，，，，，在商品房销售中附加公摊面积是天下普遍征象，，，，，但公摊面积缺乏执法依据和制度约束，，，，，公摊哪些面积、公摊几多面积都是一团迷雾，，，，，只能由开发商“信口开河”，，，，，而业主毫无申辩权力。。。。。。　　“公摊面积看不见、摸不着，，，，，而黎民却为它肩负了高额用度。。。。。。”其时洪洋在2022年天下两会上体现，，，，，“公摊面积划分没有统一标准，，，，，哪些区域属于公摊面积、哪些区域不是、有没有重复收费，，，，，这些都是由开发商说了算。。。。。。公摊面积还衍生出一系列不对理收费，，，，，如物业费、取暖和费都是按公摊后的面积收费。。。。。。”　　与此同时，，，，，一些执法界及房地工业的人士则以为，，，，，作废公摊面积制度既不具有可行性，，，，，现实上也没有现实意义。。。。。。　　凭证《商品房销售治理步伐》划定，，，，，商品房销售可以按套（单位）计价，，，，，也可以按套内修建面积或者修建面积计价。。。。。。商品房修建面积由套内修建面积和分摊的共有修建面积组成，，，，，套内修建面积部分为自力产权，，，，，分摊的共有修建面积部分为共有产权，，，，，买受人凭证执法、规则的划定对其享有权力，，，，，肩负责任。。。。。。　　但《商品房销售治理步伐》进一步划定，，，，，即便按套（单位）计价或者按套内修建面积计价，，，，，商品房生意条约中也应当注明修建面积和分摊的共有修建面积。。。。。。　　“房地产项目开发建设和销售历程中，，，，，公摊面积客观保存，，，，，一定要有部分或全体业主分摊。。。。。。”一位执法从业者体现。。。。。。　　青岛市外地有关部分在回复一位业主投诉时称，，，，，这3栋超高层住宅楼销售衡宇按修建面积计价，，，，，不适用按套（单位）计价衡宇条约需附详细尺寸的商品房销售治理划定。。。。。。　　今年3月份，，，，，住建部就已起草完成《住宅项目规范》第三次向社会果真征求意见。。。。。。据记者相识，，，，，《住宅项目规范》（征求意见稿）在2019年首次宣布时，，，，，其中第2.4.6条“住宅修建应以套内使用面积举行生意”相关划定受到普遍关注，，，，，这是住建部首次在官方文件中明确提出衡宇应以套内使用面积来举行生意。。。。。。　　同时，，，，，《住宅项目规范》（征求意见稿）在附注起草说明中对此诠释，，，，，本条是住民关注的焦点问题，，，，，关系到每个住宅用户的亲自利益。。。。。。现在，，，，，我国住宅修建主要以修建面积举行生意，，，，，这样会泛起统一项目的修建面积相同而套内使用面积差别的问题，，，，，以此加剧“公摊面积伤民”的矛盾。。。。。。　　随后，，，，，新华社刊发了《权威专家回应“住宅修建应以套内使用面积举行生意”》一文，，，，，报道援引《住宅项目规范》牵头起草单位中国修建科学研究院有限公司相关认真人的看法称，，，，，“住宅修建应以套内使用面积举行生意”这一条款的提出，，，，，主要思量是从手艺角度规范住宅面积的盘算规则。。。。。。在规范起草历程中，，，，，对国际海内住宅面积盘算做法举行调研，，，，，按套内使用面积盘算是国际通行做法，，，，，而我国住宅面积盘算方法主要接纳修建面积或套内修建面积。。。。。。　　“为了提高我国工程建设标准与国际通行做法的一致性水平，，，，，此次规范征求意见稿中拟将住宅生意的面积统一按套内使用面积盘算。。。。。。”该认真人体现。。。。。。　　中国修建科学研究院有限公司相关认真人进一步先容，，，，，这一做法可以解决两个方面问题：　　一是解决套内修建面积相同而住户使用面积差别的问题。。。。。。由于我国地区差别大、住宅结构类型多等因素，，，，，造成住宅墙体厚度差别，，，，，导致套内修建面积相同的情形下，，，，，而套内现实可使用面积差别。。。。。。　　二是解决住户使用面积不透明的问题。。。。。。按套内使用面积举行盘算易于住户自行丈量，，，，，实现“所见即所得”。。。。。。而按套内修建面积盘算，，，，，在没有专业支持的情形下难以做到。。。。。�？？？？？？？梢运担�，，，，从手艺角度明确按套内使用面积生意，，，，，一定水平上有利于消耗者权益的�；；；；；；；�。。。。。。　　不过，，，，，同年住建部就《住宅项目规范》第二次向社会果真征求意见时，，，，，其中“住宅修建应以套内使用面积举行生意”相关条款已被删除。。。。。。据记者盘问相识，，，，，今年住建部就《住宅项目规范》第三次向社会果真征求意见宣布的征求意见稿中，，，，，亦已不见“住宅修建应以套内使用面积举行生意”相关条款。。。。。。　　　责任编辑：祝加贝

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